분양가 상한제 A부터Z 까지 알려드리겠습니다.

첫 2017년 8월2일에 1차 규제 정책이 시행되고 2018년 9월 13일에 2차 규제 정책이 시행됨으로 인해 부동산 시장 안정화가 다소 자리가 잡히는 모양세를 보여왔습니다. 하지만 그동안의 막강한 규제에도 불구하고 최근 강남을 시작으로 다시 부동산 시세가 꿈틀대기 시작하자 정부에서 분양가 상한제 정책을 발표하게 되었습니다.

이 분양가 상한제를 시행하기 전부터 HUG와 시공사간에 많은 의견 다툼이 있었는데 이 분양가 상한제가 무엇인지 자세히 알아보는 시간을 가져보려고 합니다.

분양가 상한제란?

분양가상한제는 분양가격을 일정한 방식으로 계산을 한 뒤에 나오는 가격으로 분양을 하는 것이라고 말할 수 있습니다. 이는 시세와 상관없이 택지비와 정부에서 얘기하는 건축비에 여러 기타 비용을 더해서 계산하는 방식입니다.

특히, 택지비 같은 경우 시세가 아니라 감정평가액을 기준으로 잡도록 되어 있습니다. 이게 무얼말하는 것이냐 하면 감정가의 경우 시세를 100% 반영하는게 아닌 80%만 반영하는 것이기에 분양을 받고자 하는 분들에게는 좋으나 사업주체 입장에서 보았을 때에는 원가 방식상 심각하게 차이가 발생될 수 밖에 없는 구조가 일어나게 됩니다.

현재 분양가 책정방식은 거의 사업주체가 주변시세를 보고 마음대로 책정하는 부분이 많기에 높은 분양가가 형성되었지만 이처럼 분양가 상한제가 적용된다면 낮은 분양가가 나오게 되고 정부에서는 이로인해 집값이 잡힐거라 생각하는 것이라고 볼 수 있겠습니다.

분양가 상한제가 적용받는 대상

분양가 상한제를 적용받는 대상은 민간택지와 공공택지 이렇게 둘로 나눌 수 있습니다. 공공택지의 경우 원래 분양가 상한제가 적용되어 왔습니다. 그래서 올해 분양되었던 북위례 , 과천지식정보타운 그리고 작년의 경우 하남 감일지구가 공공택지로써 분양가 상한제가 적용되어 엄청나게 싼가격에 나오며 많은 분들이 몰리는 현상도 있었습니다.

그리고 민간택지의 경우에는 분양가 상한제가 적용되어 오지 않았지만 이제 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다가 이번 정책 발표의 주요 요지 입니다.

후분양을 하면 빠져나갈 수 있나?

후분양 방식은 건물을 완벽하게 다 짓고 파는 방식이 아닙니다. 골조공사가 2/3 정도 수준으로 끝나는 시점에 분양하는 방식을 후분양 방식이라고 하겠습니다. 즉, 후분양도 결국 공사 중인 상태에서 분양하는 것입니다. 현재 주로 하는 분양의 경우 착공 전 분양하는 방식이고 후 분양은 공사중에 분양하는거의 차이라고 보시면 되겠습니다.

즉! 결국 둘다 분양이기에 분양가 상한제를 적용하게 되어 주택법 시행령 기준을 준수할 수 밖에 없습니다. 결국에는 건설업계는 분양가 상한제가 시행되면 개발이익이 발생되기 힘든구조이기 때문에 재개발사업에서 손을 뗄수밖에 없고 그러면 자연스럽게 공급량이 줄어드는 현상이 일어날수 밖에 없다고 보고 있습니다.

분양가 상한제가 적용된다면 현재 재건축으로 인하여 시세가 많이 오른 단지들의 경우 가격에 많은 변화가 있을 수 밖에 없을 것입니다. 만약 재건축단지아파트를 매매할 계획을 세우고 계신분들이시라면 당분간 관망하는 태도를 보이시는게 좋을것 같습니다.