분양권 공동명의 신청절차 부터 증여세신청방법 및 절세효과 총정리

청약을 통하여 분양권을 획득하신 분들의 최대의 고민이 아마도 이 분양권에 대하여 공동명의를 할 것인가 하지말아야할 것인가에 대해 고민이 생기실거라 생각합니다. 실제 주변 지인들이 청약을 받고나서 저에게 제일 많이 물어본 질문이 계약금과 중도금 준비에 대한 부분과 공동명의를 해야하느냐 하는 것에 대한 질문을 주로 받았습니다.그래서 이번에는 공동명의를 해야하는 경우 와 신청 절차 , 공동명의를 진행함으로 써 해야하는 증여세신청 방법에 대해 정리하고 이 공동명의를 함으로써 절세효과가 어떤것들이 있는지 포스팅을 진행하도록 하겠습니다.

공동명의를 해야 유리한 경우

- 무주택자 상태이며 분양아파트의 향후 매매시 9억 이상의 가격이 형성될것 같은 경우 양도소득세 절세를 효과를 보고 싶을 때.

- 소유주택의 공시지가 합이 9억 이상이되어 종부세 대상이 될거 같을 때.

- 향후 임대 소득 발생 시 이를 절세하는 효과를 보고 싶을 때.

- 향후 상속세 저감 효과를 보고 싶을때. 상소세는 개이별 재산을 기초로 산정되기에 재산이 분산되었을 경우 세금도 분산되는 효과가 있습니다.

- 향후 경매로 넘어가는 경우가 생겼을 때 소유권 방어에 유리한 위치를 선점.

정도가 생각나네요. 즉, 결국에는 대부분 절세효과를 보기위해서 라고 할 수 있겠습니다. 

분양권일 때 공동명의를 해야하는 이유

1. 분양권일때 증여시 취득세가 2중으로 들어가지 않기 때문에.

2. 입주 후 공동명의를 하였을 경우 지분의 보유기간이 그만큼 짧아지기에 양도소득세에 영향이 미치기때문에.

3. 입주 후 시세대로 하게되었을 경우 50% 지분 시세가 6억 이상이 되게 되었을 경우 증여세를 내야하는 경우가 발생되기 때문에(현재 전매제한 지역의 경우 프리미엄 가격을 알수가 없어 분양가 안에서 증여금액을 계산)

분양권 공동명의 절차

- 증여계약서(인터넷 출력 or 구청에 비치)작성 후

- 분양아파트 관할 주소지 구청 부동산 정보과 방문하여 검인을 받음

- 분양계약서와 옵션 등에 관한 모든 계약서를 지참하여 모델하우스 방문

- 계약서 변경처리 기간 1주일 정도 소요.

- 변경 완료 후 내방하여 수령

- 증여분에 대하여 증여세 신고 필요.

증여세 신고 방법

증여세 신고를 하는 방법은 지역세무서를 방문하여 신청하는 방법과 홈텍스 증여세 신고 서비스를 이용하여 하는 방법 2가지가 존재하고 있습니다. 그리고 증여세 신고를 할 때 증여재산가액 신고가액을 얼마에 할지 고민을 많이 하게 됩니다. 일단 분양권의 증여재산가액 신고 원칙을 리마인드 하자면 " 주택에 입주할 수 있는 권리인 분양권은 기존 주택과 증여재산가액 산정 등이 다르다. 증여 액수는 분양가가 아니라 증여 때까지 분양업체에 불입한 금액과 증여 당시 웃돈(프리미엄)을 합친 금액이다. 단, 전매 금지 적용을 받는 분양권은 거래 사례가 없어 웃돈이 없는 것으로 본다." 입니다.

증여세 신고를 위해서 준비해야하는 서류

1. 아파트 공급계약서 원본

2. 부동산 매매 계약서

3. 부동산 거래 신고 필증

4. 분양권 증여 계약서

5. 신분증

6. 가족 관계 증명서

위와 같이 준비를 하고 이제 증여세 신고하는 방법에 대해 알아보겠습니다. (홈택스 서비스를 이용하여 신고하실 경우에는 파일들을 모두 PDF 파일로 가지고 계셔야 합니다.)

- 지역세무서를 방문하여 신청하는 방법

지역세무서에 방문하여 재산법인 납세과에서 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서를 작성하시면 됩니다.

위와 같이 작성하시고 준비하신 서류와 함께 제출하시면 끝! 방문해서 해야한다는거 빼면 간편하긴 한데 아무래도 방문 자체가 제일 번거로운 방법이긴 합니다.

- 홈택스 접속하여 신청하는 방법

먼저 홈택스에 접속하여 로그인하여 주시기 바랍니다. 비회원이신 경우 공인인증서로 로그인 하시면 됩니다.

그다음 신고/납부 계산기 모양을 클릭하여 주세요.

그러면 위와 같은 화면으로 넘어가게 될것입니다. 이제 오른쪽에 증여세를 클릭하여 주시기 바랍니다.

확정신고 작성을 클릭 하여주시면 됩니다.

그러면 위와 같이 증여세신고서 양식이 뜨게 될것입니다. 이 화면에서 개인에 체크하고 증여자의 주민등록번호를 입력 후 조회합니다. 수증자는 주민등록번호 입력 후 확인을 누르면 기등록 된 세부사항이 자동입력 됩니다. 증여자와의 관계는 남편이 당첨 후 부부공동명의하시는 거라면 부인이 신고하는 경우가 되기에 "처" 선택하시면 됩니다. 반대의 경우에는 남편이 되도록 하시면 되겠죠? 받는사람이 주는사람과 어떤관계인지를 입력하시면 됩니다. 다음으로 넘어가기 위해 저장을 누르시면 됩니다.

위와 같이 설정하여 주세요. 종류에 부동산을 취득할 수 있는 권리로 하는건 아직 분양권이기 때문입니다.

증여받는 부동산의 정보를 입력하는 부분입니다. 주소검색을 누르신 후

분양아파트 소재지의 지번주소를 입력하신 후 아직 아파트가 완공되지 않았기에 체크박스에 체크를 해주어야 합니다. 완료하기를 입력하시 다면 다시 아래의 부분을 입력해야합니다.

건물명과 동호수는 분양받으신 정보를 입력하시면 되고 지목은 건설중이기에 "대"로 하시면 됩니다. 이제 면적부분을 작성하셔야하는데 ' 전용면적 ÷ 2 ' , 평가가액은 ' 증여시기까지 납부한 모든 금액(발코니등 옵션비 포함) ÷ 2 ' 까지의 금액을 입력하시면 됩니다. (전매제한이 없는 곳의 경우에는 프리미엄을 포함한 금액으로 계산하셔야 향후 양도세 절세효과를 보실 수 있습니다.)

빨간칸에 나온 금액을 파란칸에 똑같이 입력하시면 됩니다. 그러면 신고납부 금액이 부부간 증여 비과세 구역인 6억 이하라면 신고납부 금액 부분이 0원으로 되시는걸 확인할 수 있을 것입니다.

모든 입력해야하는 부분이 끝나면 위의 화면에 도달 하실 수 있습니다. 이제 상세내역 확인 후 신고내역 버튼을 눌러 주민번호를 넣고 조회하면 부속서류제출여부에 'N' 으로 되어 있으실 겁니다. 'N' 을 클릭 후 다시 조회하면 첨부하기 버튼이 뜨게 되는데 이 버튼을 눌러 준비해 놓으셨던 PDF 파일을 첨부하시면 홈텍스 서비스를 통한 증여세 신고는 끝이나게 됩니다~!

부부공동명의 절세 효과

여기까지 공동명의를 위한 신청절차와 증여세 신고절차를 모두 마쳤습니다. 그렇다면 공동명의를 함으로 써 어떠한 효과를 누릴 수 있기에 많은 분들이 공동명의를 신청하는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

- 종합부동산세와 임대소득세

분양권 부부공동명의로 절세효과를 볼 수 있는 세금으로 종합부동산세와 임대소득세 입니다. 종합부동산세(종부세)의 경우 부부간 부동산을 분산하여 소유하기 때문에 부부가 각각 공제 금액을 적용받을 수 있고 임대소득세의 경우에는 임대료 수입에서 필요 경비를 뺀 금액에 소득공제를 차감하고 과세표준을 산정하여 구간별 누진세율을 적용하는데 공동명의를 통해 누진세율 구간이 낮아져 절세효과를 보실 수 있습니다.

- 양도소득세 절세 효과

보유기간 2년 이내 취득가격에 필요경비를 공제한 양도소득금액이 1억이라면 1년에 한번 250만원의 기본공제에 세율, 지방소득세, 양도소득세까지 총 44%의 세율로 계산했을 때 4180만원의 세액이 나오게 됩니다. 하지만 분양권 부부공동명의시 소득금액이 1억의 반인 5천만원으로 나뉘며 기본공제금액을 제하고 위의 공식대로 계산하게 되면 각 1980으로 총 3960만원으로 220만원을 절세할 수 있습니다. 이는 단순 계산에 의한 절세효과일 뿐 실제 나뉜 양도가액이 6억이하라고 하면 비과세 효과를 보실 수 도 있습니다.