아파트 재건축 절차 그리고 투자시 알아야만 할것들

이번 부동산 시장의 아파트 가격이 엄청난 상승을 보인이유는 새아파트들과 구아파트들과의 갭매우기가 한몫했다고 저는 생각합니다. 그래서 많은 분들이 구축아파트에 투자를 하고 재건축을 바라 보시는 분들이 많으신데 재건축은 매우 어려운 투자방법 중 하나입니다. 이해관계가 너무나도 많이 얽히고 설켜있기 때문입니다. 그래서 재건축과 관련한 절차에 대해 잘아셔야 하고 그렇지 못한다면 큰 손해를 보실 수 있습니다. 오늘은 제가 아파트 재건축과 관련된 포스팅을 진행해보겠습니다.

주택재건축 과 주택재개발

아마도 많은 분들이 주택재건축 과 주택재개발에 대해 헷갈리시는 분들이 많으실거라 생각이 듭니다. 그래서 먼저 주택재건축 과 주택재개발이 정확히 무얼 말하는것인지 그리고 무슨차이가 있는지에 대해 먼저 알아보고 넘어가 보겠습니다.

(출처 : http://easylaw.go.kr)

▣ 주택재건축의 정의

정비기반시설인 도로 , 수도 , 공원 , 가스공급시설등은 노후되지 않고 사용하는데 양호한 수준이나 노후되거나 불량 건출물에 해당된 공동주택의 밀집된지역을 주거환경에 대해 개선하기위해 시행하는 사업을 말합니다.

▣ 주택재개발의 정의

주택재개발은 정비기반시설인 도로, 수도 , 공원 , 가스공급시설등이 열악하여 주거환경의 개선과 상권활성화가 필요한 지역에 대해 도시정비사업의 일환으로 하는 정비사업을 말합니다.

주택재건축 시행주체

▣ 조합에 의한 시행

토지를 소유한 소유자가 집단을 이뤄 설립한 재건축 정비 사업 조합이 시행을 하거나 재건축 대상 지역의 조합원의 과반수의 동의를 조합이 얻어 토지주택공사, 시장이나 군수, 건설업자 아니면 등록사업자와 공동으로 시행을 하는 방식을 말합니다.

▣ 조합에 의한 시행

천재지변 등의 피치못할 사유로 인하여 긴급하게 재건축을 하여야할 필요가 있다고 진단이 되었을 경우와 같은 상황 시 시장,군수가 직접 시행 하거나 신탁업자 나 토지주택공사등이 사업시행자로 지정하여 진행하는 방식을 말합니다.

주택재건축 절차

(출처 : http://easylaw.go.kr)

위의 절차를 보시면 딱 드는 생각이 모가 이리 넘어야할 산이 많아가 떠오르지 않으신가요. 이렇게 재건축을 하기위해서는 거쳐야할 절차들이 워낙 많기 때문에 쉽지 않은 사업이고 그렇기에 지연이 많이 되고 엎어지기도 많이 엎어진다고 할 수 있습니다. 특히 이번 정부에서 안전진단을 매우 강화하여 더 재건축 사업은 쉽지 않습니다.

아파트 재건축 투자시 알아야할 것들

▣ 아파트 재건축 진행시 필요 조건

1. 300세대 이상의 아파트 인가?

2. 단지의 규모가 1만㎡ 이상의 부지를 가지고 있는가?

3. 단지의 각동별 2/3 이상의 동의와 구분소유자 4/5 이상의 동의를 받아냈는가?

▣ 재건축 재개발 사업 소요 시간

서울시 정비사업 통계에서 재건축 재개발 사업의 소요시간을 통계를 통해 분석한 자료입니다. 소요되는 시간은 평균치 이기에 대략 10년은 걸린다고 봐야합니다. 현재 정책이 바껴 아파트 재건축 시한이 30년에서 40년으로 늘어났으니 못해도 아파트의 재건축이 되려면 아파트가 지어진지 50년은 되어야 진행이 된다고 이해하시면 될거 같습니다.

▣ 재건축 아파트 어떤걸 사야하나?

재건축 아파트 투자를 하시려고 한다면 어떠한 아파트를 사야할까에 대해 고민이 있으실 겁니다. 종종 제가 실제로 본 분들 중에는 그냥 오래된 아파트를 사면 되지 않냐고 하시는 분들도 여럿 보았습니다. 

1. 용적률 200% 이하 못해도 초반 때

2. 아파트 단지의 대지가 암반이 아닌 지역

3. 1,2차 이런식으로 나뉘어진 밀집된 아파트의 용적률 차이가 많이 나지 않는 곳

제가 생각하는 재개발을 수월하게 진행되기 위한 조건이라고 생각하는 3가지 입니다. 용적률이 높으면 기본적으로 시공사가 남는게 없어 재건축을 진행하기가 어렵고 대지가 암반이라면 공사비가 많이 들어 어렵습니다. 그리고 마지막 항목인 1차 2차 이런식으로 나뉘어진 아파트인데 단지가 거의 합쳐져 있는 곳일 경우 용적률의 차이가 크게 났을 때 분쟁이 많이날 우려가 있습니다. 

이상 아파트 재건축 절차 그리고 투자시 알아야할 것들에 대한 포스팅을 해보았습니다. 재건축 투자는 매우 어려운 투자 중 하나입니다. 성공만 한다면 많은 이익을 얻겠지만 만약 원할하지 않게 된다면 오랜기간 돈이 묶일 수 있으니 신중하게 접근하시기 바라며 '지역주택조합' 은 가능하면 피하시길 권유드립니다.