1세대 1주택 비과세 요건 현재 저책 시점에서 모든 케이스 정리!

최근 수많은 정책들로 인하여 1세대 1주택 비과세 조건이 많은 혼란이 오시는 분들이 많으실거 같습니다. 이번 부동산 정책들이 쏟아져 나오기 전만 하더라도 1주택을 2년 이상 소유하게 되었을 때 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 조정대상지역들이 선정이 되고 이후 조정지역 대상 주택을 매매하게 된다면 거주요건이 생김으로 인하여 혼란스러운 부분이 많아지게 되었습니다. 그래서 오늘은 1세대 1주택 비과세 조건이 어떻게 되는지 다시 한번 케이스별로 정리를 해보도록 하겠습니다.

 

2017년 08월 02일 이전 취득한 주택의 양도시 비과세 여부는?

 

2017년 8월 2일 이전 취득한 주택의 경우에는 2년 이상 소유를 하였을 때 거주유무 상관 없이 비과세 요건을 갖추게 됩니다.

 

2017년 08월 02일 이후 취득한 주택의 양도시 비과세 여부는?

 

2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우에는 2년 이상 소유 + 2년 거주 요건이 충족이 되어야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 이 시기 이후에도 비조정지역일 경우에는 2년 소유만 하여도 2년 거주 요건과 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

양도가액 9억 이상의 고가주택의 경우 비과세 여부는?

 

양도가액 9억 이상이 되었을 경우 이러한 주택을 고가주택이라고 합니다. 고가주택의 경우 위의 2017년 8월 2일 이전/이후에 대한 비과세 요건을 기반으로 매매가의 9억까지는 비과세이고 초과되는 금액에 대하여 세금이 부가됩니다.

 

여기에 장기보유특별공제가 적용되는 3년 이상 보유 시 1년당 8% ~ 최대 10년 80% 까지 적용됩니다.

 

추가적으로 정부의 발표에 따르면 2020년 부터 2년 거주를 하지 않는다면 고가주택의 경우에는 양도차익 계산을 하였을 때 장기보유특별공제 3년 이상을 보유하였다고 해도 1년당 2% ~ 최대 15년 30%만을 적용한다고 합니다. 즉, 고가주택을 가지고 있다가 매매를 생각한다면 무조건 2년은 살아야한다고 말하고 있다고 보입니다.

 

본인이 고가주택을 가지고 있는데 들어가 여력은 되지 못하고 시세차익을 봐야하겠다면 2020년이 오기전에 매도를 하는게 올바른 투자방법으로 보입니다. 그렇지 않다면 정책이 바뀌기 전까지는 매매할 수 없는 물건이 된다고 봐야겠지요.

 

2021년부터의 다주택자가 1세대 1주택자가 되었을 경우?

 

2021년부터는 비과세 요건을 갖추기 위해서는 1세대 1주택자일 때 양도일 전 소급하여 2년 이상 1주택을 보유해야만 비과세가 가능해집니다.

 

이말이 무슨말이냐면, 다주택자가 보유하고 있던 주택을 모두 매매하여 2019년 12월 31일에 1세대 1주택자가 되었습니다.

이럴 때 2021년 이전인 2020년 12월 31일에 매도하게 되었을 때 이 다주택자는 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

그런데 만약 2021년 01월 01일에 마지막 1주택을 매매하게 되었다면 이 시점부터 소급적용하게 되어 1주택을 보유한 기간이 2년이 되지 못하였기에 비과세 요건을 충족하지 못하게 됩니다. 비과세를 받으려면 2020년 12월 31일부터 계산되어 2년이 지난 시점인 2022년 12월 31일이 지나야 비과세를 받을 수 있게 됩니다.

 

여기까지 비과세 요건과 관련하여 정리를 해보았습니다. 이전에는 2년 보유하고 장기보유특별공제만 신경쓰면 되었지만 지금은 많이 복잡해진게 사실입니다. 매매를 고민중인데 손해를 보는 상황을 면하고자 한다면 잘 읽어보시고 준비하시길 바래봅니다.